Großer Ratgeber Baufinanzierung: Hier erfahren Sie alles worauf Sie achten sollten

Phase 2 Die Baufinanzierung

Die besten Tipps für eine günstige Baufinanzierung
Tipps für eine optimale Baufinanzierung
Was soll ich eigentlich beim Immobilienerwerb tun?
Worauf muss ich beim kauf oder Neubau einer Immobilie achten?

Themengebiete: Allgemeine Informationen | Eigenkapital | Förderungen | Zinsen | Darlehensarten

Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins

Beim betrachten von den Zinskonditionen wird Ihnen sicherlich schon aufgefallen, dass ein Nominalzinssatz und ein Effektivzinssatz aufgeführt wird.

Hier der Unterscheid
Der größte Teil (Effektivzins) ist eine rechnerische Größe, die auf die Praxis der monatlichen Ratenzahlungen zurückzuführen ist. Wenn Sie sich beispielsweise 100.000 EURO leihen und einen jährlichen Nominalzins von 5 Prozent vereinbaren, dann bedeutet dies, dass Sie jeweils am 31. Dezember 5.000,- EURO Zinsen bezahlen müssten.
Tatsächlich zahlen Sie diese 5.000,- EURO aber in 12 monatlichen Raten zu jeweils 416,66 EURO (zuzüglich Tilgung). Sie bezahlen die erste Rate also streng genommen um 11 Monate zu früh, die zweite um 10 Monate zu früh, usw. Weil Sie früher bezahlen als Sie eigentlich müssten, entsteht Ihnen "effektiv" ein kleiner Zinsverlust, und genau der findet sich im höheren Effektivzins wieder.
Ein weiterer Teil des Zinsunterschieds entsteht aus ggf. anfallenden Darlehensnebenkosten, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Buchungsgebühren und Schätzkosten.
Da die Darlehensnebenkosten meist von Bank zu Bank unterschiedlich sind, erklärt dies auch, weshalb zwei Anbieter bei einem gleichen Nominalzins unterschiedliche Effektivzinssätze haben können.

Baudarlehen: Wie teuer darf das Haus sein?

Die Tabelle zeigt die Höhe des Darlehens, das Kreditnehmer bei einer Finanzierung mit 1,50% Tilgung maximal aufnehmen können. Darlehen plus Eigenkapital ergeben den Betrag, den sie für Haus oder Wohnung einschließlich Nebenkosten höchstens ausgeben dürfen.
Beispiel: Eine Familie hat EUR 50.000 Eigenkapital und kann monatlich EUR 1.000 für die Finanzierung aufbringen. Das Haus darf bei einem Kreditzins von 5,00% maximal EUR 235.000 kosten (EUR 50.000 Eigenkapital plus EUR 185.000 Kredit).

Montl.Rate/Nom.Zins	4,50%	5,00%	5,50%	6,00%	6,50%	7,00%
EUR 500	100.000	92.000	86.000	80.000	75.000	71.000
EUR 600	120.000	111.000	103.000	96.000	90.000	85.000
EUR 700	140.000	129.000	120.000	112.000	105.000	99.000
EUR 800	160.000	148.000	137.000	128.000	120.000	113.000
EUR 900	180.000	166.000	154.000	144.000	135.000	127.000
EUR 1.000	200.000	185.000	171.000	160.000	150.000	141.000
EUR 1.100	220.000	203.000	189.000	176.000	165.000	155.000
EUR 1.200	240.000	222.000	206.000	192.000	180.000	169.000
EUR 1.300	260.000	240.000	223.000	208.000	195.000	184.000
EUR 1.400	280.000	258.000	240.000	224.000	210.000	198.000
EUR 1.500	300.000	277.000	257.000	240.000	225.000	212.000

Bezogen auf Top Zins heute:

Immobilienkauf - was Ihnen das Grundbuch verraten kann

Haben Sie Ihre Immobilie jetzt gefunden? Lage, Zustand und Ausstattung entsprechen tatsächlich Ihren persönlichen Vorstellungen? Dann sollten Sie vor dem Kauf noch ein paar Sachen berücksichtigen.

Schauen Sie doch mal ins Grundbuch.

Im Grundbuch finden Sie wichtige Informationen über das Grundstück und die Immobilie.

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgeteilt:

Abteilung I: Dort finden Sie den aktuellen Eigentümer des Grundstücks / Immobilie.
Abteilung II: Dort sind Grundstücksbelastungen eingetragen. Sie erfahren etwas über Wege- oder Überfahrtsrechte, die sie ggf. Nachbarn einräumen müssen. Wichtige Informationen die gerne beim Verkauf einer Immobilie verschwiegen werden. Aber möchten Sie denn z.B. das die Feuerwehr einmal jährlich eine Übung auf Ihren Grundstück durchführen darf?
Abteilung III: Dort sind die Hypotheken, Grund- und Rentenschulden des derzeitigen Besitzers eingetragen. Diese werden in der Regel beim Kauf des Grundstückes / Immobilie gelöscht. Bitte achten Sie in Ihrem Kaufvertrag das dies auch geschieht.

Sonderfall Eigentumswohnung: Für jede Eigentumswohnung besteht ein gesondertes Grundbuchblatt. Einblick ins Grundbuch erhalten nur Personen mit "berechtigtem Interesse". Wer nur erfahren will, wem ein Grundstück gehört und welche Lasten dort eingetragen sind, wird vom Grundbuchamt abgewiesen.
Der einfachste Weg: Lassen Sie sich vom Eigentümer des Grundstücks einen Grundbuchauszug geben.

Die Nebenkosten - nicht zu knapp kalkulieren

Zu den Nebenkosten gehören z.B. die Grunderwerbsteuer, Makler, Notar- und Gerichtskosten für die Kaufabwicklung. Diese zusätzlichen Kosen für das eigene Heim fallen zusätzlich zum Kaufpreis / Herstellungskosten an.

Kalkulieren Sie vor der Darlehensaufnahme, wie viel die Wohnung oder Ihr Haus insgesamt kostet - inklusive Nebenkosten! Hier eine Aufstellung der üblichen Kosten:

Für die Grunderwerbsteuer fallen 3,5% - 5,0% (je nach Bundesland) an.
Für die Notar- Gerichtskosten ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Maklerprovision beträgt in der Regel 3,5 Prozent zzgl. MwSt., kann aber bis zu 6 Prozent betragen und muss meistens der Käufer alleine tragen.

Eigentumswohnung - Instandhaltungsrücklage - fragen Sie nach!

Gebrauchte Immobilien sind eine gute Möglichkeit, kostengünstig Wohneigentum / Eigentumswohnungen zu erwerben. Doch manchmal stecken die Tücken im Detail. Beispiel: Die Instandhaltungsrücklage. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen die alten Eigentümer sogenannte Rücklagen für anfallende Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum bilden.

Dafür wird in der Regel ein monatlich gleich bleibender Betrag (Rücklagenbildung, Wohngeld) von den Eigentümern gezahlt. Dieser Beitrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnung.

Diese wird von allen Miteigentümern aufgebracht. Die Rückstellungsbeträge / Guthaben gehören zum Gemeinschaftseigentum und sind als Vorschuss auf notwendige spätere Reparaturen an dem Gemeinschaftseigentum anzusehen.
Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung bleibt der eingezahlte Betrag im gemeinschaftlichen Topf und können vom ihrem Verkäufer nicht zurückverlangt werden.
Vielmehr geht der Anteil an der Rücklage mit dem Wohnungsverkauf automatisch auf den Erwerber über und ist in dem ausgehandelten Kaufpreis der Eigentumswohnung immer enthalten (OLG Düsseldorf Az 9 U 220 / 93).

Tipp
Erkundigen Sie sich vor dem Kauf einer ETW unbedingt über die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage. Ist der Topf vielleicht leer und das Gebäude in keinen guten Zustand, können schnell einige tausend Euro auf Sie zukommen. In diesem Fall können Sie mit diesem Argument eventuell den Kaufpreis drücken.

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