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Baufinanzierung Umschuldung einer Finanzierung
.:: Baufinanzierung: Umschuldung
Umschuldung Baufinanzierung

:: Umschulden / Forwarddarlehen

Forwarddarlehen - bereits heute die Zinsen für morgen sichern durch ein Forwarddarlehen.

Ein Forwarddarlehen ist eine vorzeitige Zinsreservierung für Ihre bestehende Baufinanzierung. Sichern Sie sich durch ein Forwarddarlehen bereits heute den günstigen Zins bei Ablauf der Zinsfestschreibung für Ihre bestehende Baufinanzierung. Ein Forwarddarlehen ist sogar bis zu 60 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsfestschreibung möglich!

Sie möchten Ihre bestehende Finanzierung umschulden?
Bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der jetzigen Zinsfestschreibungszeit können Sie Ihren neuen Zinssatz durch ein Forwarddarlehen sichern. Sollte Ihre Zinsfestschreibungszeit nur noch weniger als 6 Monate bestehen, haben Sie jetzt die Möglichkeit sich direkt eine Anschlußfinanzierung mit Top Zinssätzen zu sichern.

Anders als Hausbanken gerne behaupten, können Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung ohne Probleme die Bank wechseln. Die dadurch entstehenden Kosten liegen weit unter dem, was Sie durch einen günstigeren Kredit sparen.

Tipp
Holen Sie frühzeitig (mindestens drei Monate) vor Ablauf Ihrer Zinsbindung Konditionsangebote für Ihre Anschlussfinanzierung ein. Nur so vermeiden Sie Zeitdruck und schützen sich vor zu schnellen Entscheidungen.

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:: Modellvarianten

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TIPP! Falls der Ablauf Ihrer Zinsfestschreibung bereits unter 36 Monate ist, können Sie bereits auch heute über ein Forwarddarlehen Ihre Anschlußfinanzierung sichern! Jetzt Antrag stellen

:: Fakten

Wann kann ich umschulden?
Welche Kosten kommen bei einem Bankenwechsel auf mich zu?
Wie funktioniert die Beantragung und Abwicklung eines Darlehens?
Wie weit im Voraus kann man ein Forwarddarlehen abschließen?
Wie beantrage ich das Darlehen?
Was muss ich bei der Finanzierung beachten?
Weitere häufig gestellte Fragen

Wann kann ich umschulden?

Grundlegend gibt es drei Möglichkeiten, wann Sie umschulden können:

Zum Ende der Zinsbindung

Wenn bei Ihrem Baukredit die Zinsbindung endet, können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln.
Hausbanken ängstigen wechselwillige Kunden häufig mit dem Argument, bei einer Umschuldung würden durch den Bankenwechsel hohe Gebühren anfallen. Dabei liegen diese meist weit unter dem, was Sie sparen können.
Tipp
Damit Sie nicht unnötig unter Zeitdruck geraten, sollten Sie mindestens drei Monate vor Ablauf einer bestehenden Zinsbindung die vollständigen Finanzierungsunterlagen bei uns einreichen. So können Sie in aller Ruhe den Markt beobachten.

Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist äußerst mühsam und rechnet sich so gut wie nie. Die einzige Ausnahme besteht bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren, da Sie nach deutschem Recht (§ 489 I Nr. 3 BGB) zehn Jahre nach Vollauszahlung grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen können.
Bei Zinsbindungen unter zehn Jahren sind Sie auf den guten Willen des bestehenden Kreditgebers angewiesen - und der hält sich bei entsprechenden Abwanderungsgedanken Ihrerseits in Grenzen. Auch wenn der Kreditgeber bereit ist, Sie aus dem bestehenden Vertrag frühzeitig aussteigen zu lassen, wird er dies nur gegen Zahlung einer Ausgleichszahlung, der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung, tun.
Die Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen. Bei der Berechnung wird - vereinfacht gesagt - die Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Rendite für eine "Alternativanlage" der Bank kalkuliert. Als Alternativanlage gelten Pfandbriefe mit einer identischen Laufzeit wie Ihre restliche Zinsbindung.
Hinweis
Nach der derzeitigen Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, wenn diese ausschließlich auf die Sicherung günstigerer Zinskonditionen abzielt. Lehnt die Bank den Umschuldungswunsch eines Darlehensnehmers ab, bleibt diesem folglich nichts anderes übrig, als das Darlehensverhältnis bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung fortzusetzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie mit der Umschuldung bis zum Ende der Zinsbindung warten und somit das Risiko steigender Zinsen in Kauf nehmen müssen. Bei einer restlichen Zinsbindungsfrist von bis zu 36 Monaten gibt es die Möglichkeit, sich die aktuell günstigen Zinssätze zu sichern.

Heute im Voraus

Wenn die Bauzinsen niedrig sind und Ihre Zinsbindung erst innerhalb der nächsten zwölf bis 36 Monate ausläuft, müssen Sie nicht zwangsläufig zusehen, wie die Zinsen steigen. Mit so genannten Forward-Darlehen können Sie sich schon heute die Zinsen für Ihre künftige Anschlussfinanzierung sichern. Wie das geht, lesen Sie

Das Forwarddarlehen

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt.
Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen, dass ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird.
Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin. Der Zins des Forward-Darlehens berechnet sich aus dem Nominalzins des aktuellen Darlehens addiert mit dem Produkt aus der Restlaufzeit (in Monaten) des aktuellen Darlehens und einem festgelegten Aufschlag.

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Wie weit im Voraus kann man ein Forwarddarlehen abschließen?

In der Regel sind Forwarddarlehen bis zu 36 Monate vor Ablauf ihres alten Darlehens möglich.

Welche Laufzeiten sind bei einem Forwarddarlehen möglich?

Die Laufzeiten werden von 5 bis 20 Jahre Zinsfestschreibungszeit angeboten.

Sind die Forwardaufschläge immer gleich?

Nein. Der Aufschlag unterscheidet sich von Bank zu Bank und der dann gewünschten neuen Zinsfestschreibungszeit.

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Kaum Kosten bei Bankwechsel

Ein Bankenwechsel für die Anschlussfinanzierung ist weder teuer noch umständlich.
Unverbindliche Musterberechnung:
Ein Darlehensnehmer hatte für seine Erstfinanzierung bereits eine Grundschuld von 150.000,- Euro eintragen lassen. Nun möchte er eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 100.000,- Euro vornehmen und dafür die Bank wechseln. Damit bieten sich ihm drei Alternativen:

1. Möglichkeit
Er tritt die gesamte Grundschuld (150.000,- Euro) an den neuen Darlehensgeber ab. Dieser Schritt ist zwar nur geringfügig preiswerter als Alternative 2, jedoch wesentlich einfacher in der Abwicklung.

Abtretung *
150.000
Notargebühren inkl. MwSt
327,12 Euro
Grundbuchgebühren
141,00 Euro
Gesamtkosten
468,12 Euro***

2. Möglichkeit
Er tritt einen Teil der Grundschuld ab (100.000,- Euro) und lässt den anderen Teil (50.000,- Euro) löschen. Diese Variante ist meist nicht nötig.

Teillöschung
50.000,- *
Teilabtretung
100.000,-
Notargebühren inkl. MwSt
76,56 Euro
240,12 Euro

Grundbuchgebühren

66,00 Euro
103,50 Euro
Zwischensumme
142,56 Euro
343,62 Euro
Gesamtkosten 486,18 Euro***

3. Möglichkeit
Er löscht die alte Grundschuld vollständig (150.000,- Euro) und lässt eine neue (100.000,- Euro) eintragen. Dieser Weg ist nicht nur der umständlichste, sondern auch der teuerste.

Löschung
150.000,-
Eintragung **
100.000,-
Notargebühren inkl. MwSt
163,56 Euro
480,24 Euro
Grundbuchgebühren
141,00 Euro
258,75 Euro
Zwischensumme
304,56 Euro
738,99 Euro
Gesamtkosten
1.043,55 Euro***

Kosten bei Abwicklung der Abtretung über die Bank. Alternativ kann die Abwicklung auch über einen Notar bzw. den Eigentümer selbst erfolgen.

**Eintragung ohne Erstellung eines Grundschuldbriefs

***Für die Richtigkeit der Angaben kann keine gewähr übernommen werden. Änderungen vorbehalten.

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Umschulden / Forwarddarlehen / Umschuldung Baukredit:
Umschulden können alle Immobilienbesitzer bereits bis 60 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsfestschreibungszeit. Hypothekendarlehen Umschuldung kann sich lohnen. Umschuldung günstig gestalten mit BauFi-Aktiv.
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